Grundsteuerreform


Was ist die Grundsteuerreform?

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Aufgebracht werden muss die Grundsteuer vom Eigentümer, der diese im Falle einer Vermietung auf die Mieter umlegen darf. Betroffen sind alle Personen mit Grundbesitz (Ein-/Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnung, unbebaute Grundstücke, Gebäude der Land- und Forstwirtschaft etc.)

Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?

Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Es hat weiterhin entschieden, dass spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden muss . Die Grundsteuer kann jedoch in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 weiter erhoben werden. Ab dem 1. Januar 2025 wird dann die Grundsteuer auf Grundlage des neuen Rechts erhoben.

Wen betrifft die Grundsteuerreform?

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer oder Eigentümerin eines bebauten und unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft war, ist aufgefordert eine Grundsteuererklärung abzugeben. Die Erklärung muss zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober erfolgen und soll über die Steuer-Onlineplattform Elster hochgeladen werden.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?

Die neue Grundsteuer wird mit folgenden Werten berechnet: Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz.

Die Grundstückswerte wurden bisher mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Diese sind jedoch veraltet und führten dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen ‒ ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.

Mit der Reform werden die Vorgaben des Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 im Grundsteuer- und Bewertungsgesetz sowie in weiteren damit zusammenhängenden Vorschriften umgesetzt und die Grundsteuer unter Berücksichtigung der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts fortentwickelt.

Nunmehr wird jetzt mit  einem  neuen  Grundsteuerwert  gerechnet.  Ebenfalls  geändert wurden die Steuermesszahlen.

Ab wann muss ich die neue Grundsteuer zahlen?

Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch die Grundsteuer auf Grundlage von abweichendem Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt erhoben werden. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage der Einheitswerte erhoben.

Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig?

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten

Berechnungsformel:

Grundsteuerwert * Steuermesszahl * Hebesatz = Grundsteuer

Mit der Grundsteuerreform sollen Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1.1.2022.


Beispielberechnung der Grundsteuer von Einfamilienhäusern in verschiedenen Lagen

Quelle:  Bundesministerium der Finanzen

So funktioniert das in NRW kommende Bundesmodell

  1. Ermittlung des Grundsteuerwerts

In NRW wird das sog. Bundesmodell seine Anwendung finden. In Abhängigkeit der Bebauung wird zwischen zwei Bewertungsverfahren unterschieden:

Ertragswertverfahren: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.

Sachwertverfahren: Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und Teileigentum.

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter.

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienwert
  • Alter des Gebäudes
  • Mietniveaustufe
  • monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Herstellungskosten
  • Alter des Gebäudes
  • Grundfläche Gebäude

2. Die Steuermesszahl

Auf den Grundstückswer wird die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt.

Grundstückswert * Steuermesszahl = Steuermessbetrag

3. Der Hebesatz

Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde festgesetzt.

4. Die Grundsteuer

Steuermessbetrag * Hebesatz = Grundsteuer

Was müssen Eigentümer jetzt tun?

Um die Neubewertung durchführen zu können, benötigt das Finanzamt für jedes Grundstück  eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“. Die Erklärung muss elektronisch per ELSTER eingereicht werden.

Dies wird ab 1. Juli 2022 möglich sein. Letzter Termin für die Abgabe  der Erklärung ist der 31. Oktober  2022.

Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt in der Regel per öffentlicher Bekanntmachung. Dementsprechend erhalten Sie kein Schreiben vom Finanzamt per Post. Damit wir als Steuerberater für Sie tätig werden können, benötigen wir verschiedene Angaben und Unterlagen. Auch müssen Sie uns eventuell eine Vollmacht erteilen.

Folgende Angaben werden je nach Grundstücksart erforderlich sein

Angaben FeststellungserklärungUnbebaute
Grundstücke
Wohngrundstücke
(Ertragswert)
Nichtwohn-
grundstücke
(Sachwert)
Aktenzeichen Einheitswert/FA
Lage des Grundstücks
Gemarkung, Flur, Flurstück, Fläche
Angaben zu Steuerbefreiungen
Eigentumsverhältnisse
Anschrift des Eigentümer
Grundstücksart
Bodenrichtwert Grund und Boden
Fläche Grund und Boden
Gebäudeart
Baujahr des Gebäudes
Modernisierungen
Wohn- und Nutzfläche Gebäude
Bruttogrundfläche Gebäude
Anzahl Garagen/Tiefgaragenplätze
Selbstständig nutzbare Flächen
Angaben Grundsteuerreform 2022

Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte,  im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung. Sollten die erforderlichen grundstücksbezogenen Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht  beantragt werden.

Wie hoch fällt Ihre neue Grundsteuer aus?

Sie finden im Internet einen Rechner unter:

https://grundsteuer.de/rechner/

Die neue Grundsteuer zahlen Sie erst ab dem 1. Januar 2025.

Welche Änderungen ergeben sich für andere als Wohngrundstücke?

Die Reform der Grundsteuer betrifft nicht nur Wohn-, sondern auch Geschäftsgrundstücke. Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher soll sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Auch hier soll die Grundsteuer deutlich einfacher werden, und zahlreiche bisher erforderliche Angaben sollen entfallen: Beispielsweise zur Höhe des Gebäudes, der Heizungsart, zur Art der Verglasung der Fenster oder zur Zahl der offenen Kamine.

Bis wann muss ich meine Erklärung abgeben?

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist bis zum 31. Oktober 2022 abzugeben.

Wie sind die nächsten Schritte?

Das Bundeland NRW wird in den nächsten Wochen Briefe an alle Eigentürmer versenden, in denen die meisten Eckdaten wie bspw. der Bodenrichtwert enthalten sein werden. Ab dem 1. Juli 2022 können Sie die Feststellungserklärung über www.elster.de vornehmen.

Wir dürfen Sie bei der Erstellung der Feststellungserklärung unterstützen?

Sprechen Sie uns gerne an. Für den Prozess wird eine separate Vollmacht benötigt. Sie erhalten von uns eine Ausfüllhilfe und wir begleiten Sie im Prozess.

Wir betreuen folgende Mandant*innengruppen

Bei uns bekommen Sie mehr als nur Buchungssätze:

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