Das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf (10 K 245/22 E vom 08.04.2025) verdeutlicht einen wichtigen steuerlichen Aspekt bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie: Nicht jede familieninterne Übertragung ist automatisch steuerfrei. Entscheidend ist, ob es sich um einen nichtsteuerbaren Erbfall, eine Schenkung, oder um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt.

Wesentliche Punkte des Falls:

• Die Klägerin kaufte von ihrer demenzkranken Mutter ein Grundstück für 52.000 €, welches sie zwei Jahre später für 160.000 € verkaufte.
• Sie übernahm Pflegekosten der Mutter und argumentierte, der Kauf habe der Versorgung der Mutter gedient – also sei die Transaktion eher einem Erbfall mit Versorgungscharakter gleichzustellen.
• Alternativ sah sie den Erwerb als gemischte Schenkung (zum Teil unentgeltlich, also steuerfrei) – insbesondere angesichts des niedrigen Kaufpreises im Vergleich zum tatsächlichen Verkehrswert.

Entscheidung des Gerichts:

Das Finanzgericht Düsseldorf sah das anders:

• Versorgungscharakter: Nicht nachgewiesen. Es gab keine verbindliche Vereinbarung, die eine Gegenleistung in Form von Versorgung klar festhielt.
• Gemischte Schenkung: Ebenfalls abgelehnt. Es lagen keine Anhaltspunkte für eine subjektiv gewollte (teilweise) unentgeltliche Zuwendung vor.
• Damit gilt der Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG, da der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren nach Erwerb erfolgte.
• Folge: Der Veräußerungsgewinn ist einkommensteuerpflichtig.

Fazit und Praxis-Hinweis:

Vorsicht bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie!
Ohne klar dokumentierte Versorgungsvereinbarungen oder eine rechtlich saubere Schenkungsstruktur kann das Finanzamt einen steuerpflichtigen Verkauf unterstellen – mit zum Teil erheblichen finanziellen Folgen.

🔹 Bei pflegebedingten Regelungen sollten unbedingt vertragliche Vereinbarungen getroffen werden (z. B. Wohnrecht, Pflegeverpflichtung, Versorgungsklauseln).