Bei Veräußerungen sechs Monate nach Ablauf der 5-Jahresfrist liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn keine besonderen Umstände begründet werden können.

Vor dem Gericht klagte die Rechtsnachfolgerin einer GmbH, welche mit einem notariellen Vertrag insgesamt 13 Objekte an eine einzige Erwerberin veräußerte. Dabei wurde der 5-Jahreszeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf bei einem Objekt um 5 Monate, bei sieben Objekten um 6 Monate, bei vier Objekten um 6 ½ Monate und bei einem Objekt um 7 ½ Monate überschritten.

Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel

Das Finanzamt war der Auffassung, die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel sei überschritten worden. Die Klägerin wand dagegen ein, dass ursprünglich keine Veräußerungsabsicht bestanden habe. Ein Geschäftsführer der GmbH verstarb überraschend. Hierdurch sei der Verkauf der Immobilien veranlasst worden, denn die Alleinerbin wollte die Bankbürgschaften nicht übernehmen. Die Haftungsfreistellung sei von den Banken abgelehnt worden, daher seien die Immobilien zur Ablösung der Darlehen veräußert worden.

Keine besonderen Umstände

Die Klage hatte Erfolg. Das Gericht war der Auffassung, dass die GmbH die Grenze der Vermögensverwaltung nicht überschritten habe. Generell könne von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung und Verkauf, d.h. von etwa fünf Jahren, mindestens vier Objekte veräußert würden. Der BFH hat in seiner Rechtsprechung festgestellt, dass dem Fünfjahreszeitraum nur eine indizielle Bedeutung zukomme, sodass sich dieser Zeitraum bei Hinzutreten besonderer Umstände verlängern könne. Das Gericht sah jedoch in diesem Streitfall keine besonderen Umstände.

Die Revision ist beim BFH unter dem Az. III R 14/23 anhängig.

FG Münster, Urteil v. 26.4.2023, 13 K 3367/20 G, veröffentlicht am 15.6.2023

Hinweis: Fünf-Jahres-Zeitraum

Dem Fünf-Jahres-Zeitraum kommt nach der BFH-Rechtsprechung nur eine indizielle Bedeutung zu (z.B. Beschluss des Großen Senats vom 10.12.2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, unter C.III.5. der Gründe; BFH-Urteil vom 28.10.2015 X R 22/13, BFHE 251, 369, BStBl II 2016, 95, Rz. 35). Immobilien, die erst nach Ablauf von fünf, aber innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert werden, können gleichwohl einem gewerblichen Grundstückshandel zuzurechnen sein. Bei Hinzutreten besonderer Umstände verlängert sich der Fünfjahreszeitraum (vgl. zum Folgenden: BFH-Urteil vom 28.10.2015 X R 22/13, BFHE 251, 369, BStBl II 2016, 95, Rz. 35), so beispielsweise bei einer nur geringfügigen zeitlichen Überschreitung (BFH-Urteil vom 21.6.2001 III R 27/98, BFHE 196, 59, BStBl II 2002, 537, Rz. 63: zwei Monate), einer größeren Anzahl von Objekten (BFH-Urteil vom 9.5.2001 XI R 34/99, BFH/NV 2001, 1545, Rz. 16: 26 Objekte; BFH-Urteil vom 15.6.2004 VIII R 7/02, BFHE 206, 388, BStBl II 2004, 914, Rz. 37: 17 Objekte), der Ausübung eines branchennahen Hauptberufs (BFH-Beschluss vom 20.12.2001 X B 91/01, BFH/NV 2002, 775: Immobilienmakler; BFH-Urteil vom 15.6.2004 VIII R 7/02, BFHE 206, 388, BStBl II 2004, 914, Rz. 37: Grundstücksmakler oder Tätigkeit im Baubereich) oder kontinuierlich fortlaufenden Grundstücksankäufen und Grundstücksverkäufen (BFH-Urteil vom 14.11.1995 VIII R 16/93, BFH/NV 1996, 466).

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